Разделы сайта

Теоретические основы проведения операций с недвижимым имуществом.

В качестве сторон по данному договору могут выступать как граждане, так и органы местного самоуправления, юридические лица. Продавцом, по общему правилу, в договоре купли-продажи выступает собственник недви­жимости.

В отличие от прежнего законодательства Гражданский кодекс Россий­ской Федерации ограничивается установлением простой письменной фор­мы заключения договора продажи путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Новый Гражданский кодекс не предусматривает обязательного нотари­ального оформления договора продажи (как, впрочем, и мены, и дарения) недвижимого имущества. Вся нагрузка по соблюдению законодательства при оформлении соответствующих соглашений должна лечь на учреждения юстиции - органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По общему правилу, не предусматривается государ­ственная регистрация договора купли-продажи недвижимости, регистрации подлежит переход права собственности. Только для договоров купли-продажи предприятия и жилого помещения закон предусматривает регист­рацию как договора, так и перехода права собственности.

Нельзя не сказать о том, что договор обязательно должен содержать характеристику продаваемого недвижимого имущества, при отсутствии которой договор считается незаключенным. Так же договор считается незаключенным, если в нем не указана цена недвижимого имущества.

В целях более полной защиты прав покупателей, независимо от того, юридическое это лицо или физическое, в Гражданском кодексе установлено правило, по которому передача недвижимости продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом, если иное не предусмотрено договором, обязательство передачи недвижимости счи­тается исполненным после вручения его покупателю и подписания соответ­ствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недви­жимого имущества на условиях, предусмотренных договором, считается отказом: продавца от исполнения обязанности передать недвижимость, а покупателя - его принять. Само по себе принятие покупателем недвижимо­сти, не соответствующей условиям договора, даже в случае, когда такое несо­ответствие оговорено в документе, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

При передаче недвижимости, не соответствующей условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:

- соразмерного уменьшения покупной цены;

- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству недвижимо­сти (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

- отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать воз­врата уплаченной за недвижимость денежной суммы;

- потребовать замены недвижимости ненадлежащего качества имущест­вом, соответствующим договору.

Достаточно четко Гражданский кодекс урегулировал отношения, свя­занные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижи­мости. Из ст. 552 ПС РФ следует, что одновременно с передачей права соб­ственности на недвижимость передаются права на ту часть земельного уча­стка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использова­ния. При этом возможны различные варианты.

Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый объект, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок.

Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участ­ка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупатель приобре­тает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец.

Гражданский кодекс Российской Федерации ввел специальную норму, устанавливающую особенности продажи жилых помещений, если в них проживают граждане, имеющие на это жилище самостоятельное право пользования. Например, когда происходит переход права собственности на жилое помещение, в котором остаются проживать члены семьи продавца, они, сохраняют право пользования этим жилищем.

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6

Другое об экономике

Акционерное общество в рыночной экономике
В условиях завершения перехода к рыночным отношениям в переходной экономике России и сложившейся в данный момент становления экономической и ...

Вопрос передачи земли в частную собственность
С 1990 года в России была введена частная собственность на землю. Появилась возможность коренным образом изменить экономические отношени ...

Взаимовыгодность обмена на конкурентном рынке рента производителя и рента потребителя
В самом общем виде рынок определяется как стихийный порядок. Учитывая, что в кратком определении невозможно осветить все грани этой важн ...

Государственное регулирование в экономике
Во Всеобщей теории государства и права З.М. Черниловский пришел к выводу с которым трудно не согласиться: “Существуют небезосновательные вер ...